Devätnásta novela tzv. bytového zákona

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z.  nadobudla účinnosť v novembri 2018 a odborníci a správcovia ju hodnotia kladne, síce podľa ich názoru nepokryla všetky problémy súvisiace s výkonom správy bytových a nebytových domov. Apelujú, že po 25 rokoch je potrebné prijať nový a moderný zákon.

Prínosom je zastupovanie vlastníkov správcom alebo spoločenstvom pred súdmi či orgánmi verejnej moci vo svojom mene, hoci pri práve konajú v mene vlastníkov.

Delená zodpovednosť vlastníkov za spoločné záväzky vzniknuté pri správe domu prináša ďalšie zlepšenie. V praxi to napríklad znamená, že finančnú úhradu za nevyplatené faktúry, ktoré mali byť správcom či spoločenstvom zaplatené zo spoločných prostriedkov vlastníkov, si teraz vlastníci rozdelia na základe veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti.

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zavádza

inštitút výlučného užívacieho práva k spoločným častiam, spoločným zariadeniam domu, jeho príslušenstvu a priľahlému pozemku, len v prospech niektorých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zákon už priamo určuje podmienky vzniku takéhoto právo.

Najčastejšie sa stretávame s výlučným užívaním balkónov, lodžií, terás alebo iných spoločných častí a zariadení domu, ktoré sú však prístupné len z určitých bytov alebo nebytových priestorov. Ostatní vlastníci nebudú mať nárok na náhradu za užívanie týchto priestorov.

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ruší

podmienku pre spoločenstvá bytových domov mať okrem predsedu ďalších minimálne troch členov, čím uľahčuje situáciu malým bytovým domov, kde bol s obsadením doteraz problém.  Podľa odborníkov by nemala byť ani vo väčších bytových domoch na vykonávanie kontrolnej činnosti stanovená povinnosť aspoň troch osôb. Často sa stretávajú s prípadmi, v ktorých postačí aj jeden spoľahlivý kontrolór. Navrhujú, aby aj v domoch so správcom vznikol kontrolný orgán s primeranými právomocami, rovnako ako v prípade rady spoločenstva.

V prípade hlasovania o vstavbách a nadstavbách novela nezrušila absolútne veto, ktoré majú vlastníci priestorov na najvyššom poschodí. Spresnila, že je nevyhnutný súhlas všetkých vlastníkov na najvyššom poschodí, ktorí majú so vstavbou či nadstavbou bezprostredne susediť. V žiadnom inom prípade iný vlastník v dome právo veta nemá.

Postup pri opätovnom hlasovaní vlastníkov o tej istej veci novela zachovala. V prípade, že vlastníci budú chcieť do roka od pôvodného hlasovania rozhodnutie zmeniť, budú potrebovať dvojtretinovú väčšinu hlasov všetkých vlastníkov. Ak sa už prvýkrát rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou, v novom hlasovaní bude nutný najmenej štvorpätinový súhlas. Týmto postupom sa má zabrániť opätovnému hlasovaniu o tej istej veci rôznymi skupinami vlastníkov s rozdielnymi až protikladnými rozhodnutiami.

 

Štyri spôsoby hlasovania na schôdzi vlastníkov

  1. Súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov

– je nevyhnutný pri rozhodovaniach o koncepčných otázkach prevádzky domu, napr. o zmluve o spoločenstve a jej zmene, o predsedovi, o zmluve o výkone správy a jej zmene, o výške zálohových platieb, o preddavkoch a použití fondu opráv, o súhlase s úpravami v jednotlivých bytoch a nebytových priestoroch v dome.

  1. Súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov

– je potrebný pri hlasovaní o zmene účelu užívania spoločných častí a zariadení domu, o zmluve o úvere a jeho zabezpečení, zmluvách o vstavbe a nadstavbe bytov a nebytových priestorov, nových spoločných častí a zariadení alebo zmenách tých zmlúv. Tak isto je dvojtretinová väčšina nutná pri zriadení vecného bremena k spoločným častiam a zariadeniam, k príslušenstvu a priľahlému pozemku.

  1. Súhlas všetkých vlastníkov

– je nutný pri prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku a príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov

  1. Súhlas väčšiny prítomných vlastníkov

– stačí na prijatie rozhodnutia v ostatných prípadoch týkajúcich sa vlastníctva a správy domu a priľahlého pozemku, ktoré zákon výslovne neupravuje.